Giriş: Kiracı Tahliye Hukukunun Temel İlkeleri ve Güncel Gelişmeler

Türk hukuk sistemi, kira ilişkilerinde, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıyı sosyal ve ekonomik olarak daha zayıf konumda kabul ederek koruma altına alan bir yaklaşım benimsemektedir. Bu temel ilkenin en önemli yansıması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kiraya verenin kiracıyı tahliye edebileceği sebeplerin kanunla sınırlı olarak belirlenmiş olmasıdır. Hukuk doktrininde “numerus clausus” (sınırlı sayı) ilkesi olarak adlandırılan bu durum, tarafların kira sözleşmesine kanunda öngörülmeyen yeni bir tahliye sebebi ekleyemeyeceği anlamına gelir. TBK’nın 354. maddesi, bu tahliye sebeplerine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini emredici bir şekilde düzenlemiştir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu kuralı istikrarlı bir şekilde uygulamakta ve sözleşmesel olarak eklenen tahliye sebeplerini geçersiz saymaktadır.   

Kiracının tahliyesi, temel olarak iki ana hukuki yol üzerinden ilerler: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması (dava yoluyla tahliye) ve İcra Müdürlüğü aracılığıyla takip başlatılması (icra yoluyla tahliye). Dava yolu, genellikle bir mahkeme kararı (ilam) elde edilmesini gerektirirken; icra yolu, özellikle kira borcunun ödenmemesi gibi durumlarda, mahkeme kararı olmaksızın (ilamsız) daha hızlı sonuç almayı hedefleyen bir yöntemdir.   

Kira uyuşmazlıkları alanında yakın zamanda yaşanan en önemli gelişmelerden biri, 5 Nisan 2023 tarihli kanun değişikliği ile 1 Eylül 2023’ten itibaren yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk şartıdır. Bu düzenlemeye göre, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, kira tespiti ve uyarlama gibi davaları açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartı haline gelmiştir. Ancak bu zorunluluğun önemli bir istisnası bulunmaktadır: Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri (İcra ve İflas Kanunu m. 269) arabuluculuk kapsamı dışındadır. Bu durum, kiraya verenler için stratejik bir yol ayrımı yaratmaktadır. Hızlı sonuç almak ve arabuluculuk sürecini atlamak isteyen bir kiraya veren, kira borcunun ödenmemesi halinde doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmayı tercih edebilir. Diğer tahliye nedenleri (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) için ise arabuluculuk sürecinden geçmek kaçınılmazdır. Bu nedenle, bir uyuşmazlık durumunda izlenecek hukuki yolun seçiminde; uyuşmazlığın niteliği, hedeflenen hız ve sürecin potansiyel maliyeti gibi faktörlerin dikkatle değerlendirilmesi kritik önem taşımaktadır.   

Bölüm I: Kiracı Tahliyesinin Hukuki Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliyesini ancak kanunda açıkça belirtilen ve sınırlı sayıdaki sebebin varlığı halinde mümkün kılar. Bu sebepler, kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanabileceği gibi, kira sözleşmesinin sona ermesine de dayanabilir.

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Bu kategorideki tahliye sebepleri, kiracının bir kusuru olmaksızın, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyaçları ya da kiralanan taşınmazla ilgili planları doğrultusunda ortaya çıkar.

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (annesi, babası, büyükanne ve büyükbabası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin, muhtaç durumdaki kardeşi) için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası açabilir.   

Bu davanın kabulü için en kritik şart, ileri sürülen ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasıdır. Yargıtay, bu kriteri oldukça titiz bir şekilde incelemektedir. İhtiyacın geçici olmaması, devamlılık arz etmesi ve davanın açıldığı tarihten yargılama sonuna kadar varlığını sürdürmesi gerekir. Kiraya verenin kendisinin kirada oturması , reşit olan çocuğunun ayrı bir evde yaşama isteği  veya sağlık sorunları nedeniyle kiralanana taşınma zorunluluğu  gibi durumlar, genellikle ihtiyacın samimi olduğuna dair güçlü karineler olarak kabul edilir. Buna karşın, kiraya verenin ihtiyacını karşılayabilecek başka bir boş konutunun bulunması, ihtiyacın samimi olmadığı şeklinde yorumlanabilir.   

Dava açma süreleri hak düşürücü nitelikte olup, sözleşmenin türüne göre farklılık gösterir:

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu durumda önceden ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.   
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Genel hükümlere göre belirlenen fesih döneminin (genellikle 6 ay) bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, fesih döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.   

TBK’nın 353. maddesi uyarınca, kiraya veren 1 aylık dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma hakkı bir kira yılı için uzamış sayılır.   

2. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik de kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir. Yeni malikin bu hakkını kullanabilmesi için iki seçeneği bulunmaktadır:   

1. Hızlı Yol: Taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı bir ihtarname ile bildirmek şartıyla, edinim tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.   
2. Sözleşme Sonunu Bekleme: Dilerse bu hakkı kullanmayıp, kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek, süre sonundan itibaren 1 ay içinde genel hükümlere göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.   

Yeni malik, TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden , önceki malikin haklarına da halef olur. Bu kapsamda, önceki malik tarafından alınmış geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak da yasal süresi içinde işlem yapabilir.   

3. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarım, genişletme ya da değiştirme gerektiğinde ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale geldiğinde de tahliye davası açılabilir. Bu sebebe dayanabilmek için şu şartların bir arada bulunması zorunludur:   

• Yapılacak onarım esaslı nitelikte olmalıdır; basit tadilatlar yeterli değildir.   
• Çalışmalar sırasında kiralananın kullanımı fennen imkânsız olmalıdır.   
• Yapılacak işleme ilişkin belediye tarafından onaylanmış bir mimari proje (veya avan proje) mahkemeye sunulmalıdır.   
• İmar ve inşanın zorunlu olduğu ispatlanmalıdır.   

Dava açma süresi, ihtiyaç nedeniyle tahliyede olduğu gibi, belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren 1 aydır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında “riskli yapı” kararı alınan binaların tahliyesi ise bu dava sürecinden farklı, daha hızlı işleyen idari bir prosedüre tabidir.   

B. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Bu gruptaki tahliye sebepleri, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi veya kendi iradesiyle tahliyeyi üstlenmesi durumlarında gündeme gelir.

1. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/1)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, kiraya verene en kesin ve hızlı tahliye imkanlarından birini sunar. Bir taahhüdün geçerli sayılabilmesi için şu şartları taşıması gerekir:   

• Yazılı Olmalıdır: Sözlü taahhüt geçersizdir. Adi yazılı şekil yeterli olup, noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter onayı, olası bir imza inkârı durumunda kiraya verene ispat kolaylığı sağlar.   
• Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmelidir: Eğer birden fazla kiracı varsa, taahhüdün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir.   
• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir: Bu, en kritik geçerlilik şartıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önce alınan taahhütler, kiracının kiralama anındaki müzayaka (zor durum) halinden faydalanılarak alındığı kabul edildiğinden, Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır.   
• Tahliye Tarihi Belirtilmelidir: Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı tarih net bir şekilde yer almalıdır.   

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiracı tarafından tarih kısımları boş bırakılarak imzalanan ve sonradan kiraya veren tarafından doldurulan taahhütnameler geçerli kabul edilmektedir. Bu durumda, taahhüdün anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispat etme yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.   

2. Kiracının veya Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçinde Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumdan haberdar olmaması gerekir. Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.   

3. Sözleşmeye Esaslı Aykırılık (TBK m. 316)

Kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması (örneğin, kiralanana kasten ağır zarar vermesi, sürekli gürültü yaparak komşuları rahatsız etmesi) bir tahliye sebebidir. Kural olarak, kiraya verenin bu sebebe dayanabilmesi için öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre vermesi gerekir. Eğer bu sürede aykırılık giderilmezse, sözleşmeyi feshedebilir. Ancak, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının komşular için çekilmez bir hal alması durumunda, kiraya veren ihtar çekmeksizin sözleşmeyi derhal feshetme hakkına sahiptir.   

C. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine Dayalı Tahliye Sebepleri

1. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye (TBK m. 347)

Bu düzenleme, kiraya verenin mülkiyet hakkının kiracı tarafından süresiz olarak kısıtlanmasının önüne geçmek amacıyla getirilmiştir. Sıklıkla yanlış anlaşılan bu kuralda, 10 yıllık süre kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değil, belirli süreli sözleşmenin bitiminden sonraki 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasıyla işlemeye başlar.   

Örneğin, 01.01.2014 tarihinde başlayan 1 yıllık bir kira sözleşmesi, 01.01.2015 tarihinde sona erer ve bu tarihten itibaren birer yıllık dönemlerle uzamaya başlar. 10 yıllık uzama süresi 01.01.2025 tarihinde dolar. Kiraya veren, bu süreyi izleyen ilk uzama yılının (01.01.2025 – 31.12.2025) bitiminden en az 3 ay önce (yani en geç 30.09.2025 tarihine kadar) kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir ve tahliye talep edebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme sona erdirilebilir.   

Bu tahliye sebepleri, kendi içlerinde farklı stratejik yaklaşımlar gerektirir. Kiracının bir yükümlülük ihlaline dayanan sebepler (kira ödememe, geçerli taahhüde uymama) genellikle daha net ve ispatı daha kolay süreçler sunarken; kiraya verenin kendi iradesine ve ihtiyaçlarına dayanan sebepler (ihtiyaç, yeniden inşa) ise ispat yükünün (ihtiyacın samimiyeti, projenin zorunluluğu vb.) kiraya verende olduğu, daha detaylı bir yargılama gerektiren süreçlerdir.

Bölüm II: Kira Borcunun Ödenmemesi: Adım Adım Tahliye ve Alacak Takip Yolları

Kiracının en temel borcu olan kira bedelini ödememesi, uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebebidir. Kiraya verenin bu durumda başvurabileceği, hız ve prosedür açısından farklılık gösteren üç temel hukuki yol bulunmaktadır.   

1. Yöntem: Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi (İİK m. 269)

Bu yöntem, mahkemede dava açmayı gerektirmemesi ve zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında olması nedeniyle en hızlı ve pratik yoldur. Süreç, doğrudan İcra Müdürlüğü üzerinden yürütülür.   

• Adım 1: Takip Talebi: Kiraya veren, yetkili İcra Dairesi’ne başvurarak hem birikmiş kira alacaklarının tahsilini hem de kiracının tahliyesini talep eder. Takip talebinde tahliye isteğinin açıkça belirtilmesi zorunludur; aksi takdirde sadece alacak takibi yapılmış olur ve tahliye talep edilemez.   
• Adım 2: Ödeme Emri (Örnek No: 13): İcra dairesi, kiracıya “Örnek No: 13” olarak bilinen, hem ödeme hem de tahliye ihtarını içeren bir ödeme emri gönderir.   
• Adım 3: Kiracının Süreleri ve Hakları: Kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra iki kritik süreye sahiptir:
  • 7 Günlük İtiraz Süresi: Borca veya kira sözleşmesine itiraz etmek için 7 gün süresi vardır.   
  • 30 Günlük Ödeme Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında borcu ödemek için 30 gün süresi vardır.   
• Adım 4: Olası Senaryolar ve Sonuçları:
  • Senaryo A (Kiracı 30 Gün İçinde Ödeme Yapar): Kiracı, 30 günlük süre içinde borcun tamamını (faiz, vekalet ücreti ve takip masrafları dahil) öderse, taşınmazdan tahliye edilemez. Ancak bu takip, kiraya veren için “haklı ihtar” niteliği taşıdığından, aynı kira yılı içinde ikinci bir temerrüt yaşanması halinde “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğabilir.   
  • Senaryo B (Kiracı İtiraz Etmez ve Ödeme Yapmaz): 7 günlük itiraz süresi sessiz geçilirse ve 30 günlük ödeme süresinde borç ödenmezse, takip kesinleşir. Kiraya veren, 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde yetkili İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye kararı verilmesini talep eder. Mahkeme, takibin usulüne uygun yapıldığını tespit ederse tahliyeye karar verir.   
  • Senaryo C (Kiracı 7 Gün İçinde İtiraz Eder): Kiracının süresi içinde itiraz etmesiyle takip durur. Bu durumda kiraya verenin takibe devam edebilmesi için bu itirazı bertaraf etmesi gerekir. Bunun için iki yolu vardır:
    1. İtirazın Kaldırılması Davası: 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılması ve tahliye” talep edebilir. Bu yol daha hızlıdır ancak mahkeme sadece belirli belgeler (noter onaylı kira sözleşmesi vb.) üzerinden dar kapsamlı bir inceleme yapar.   
    2. İtirazın İptali Davası: 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali ve tahliye” davası açabilir. Bu, genel hükümlere göre yapılan daha kapsamlı bir yargılamadır.   

2. Yöntem: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/2)

Bu yol, kirasını bir defa değil, sürekli olarak geç ödeyen veya eksik ödeyen kiracılara karşı başvurulan bir yöntemdir.   

• Şartları: Kiraya verenin, bir kira yılı içinde, kira bedelini ödemediği için kiracıya farklı aylara ait en az iki haklı ihtar göndermiş olması gerekir. İhtarların yazılı olması şarttır ve ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla yapılması şiddetle tavsiye edilir. Usulüne uygun başlatılmış bir tahliye talepli icra takibi de haklı ihtar sayılır.   
• Dava Açma Süresi: İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür, kaçırılması halinde o kira yılındaki ihtarlara dayanılarak dava açılamaz.   

3. Yöntem: Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 315)

Bu yol, İcra ve İflas Kanunu’ndaki özel düzenlemeden farklı olarak, Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine dayanır.

• Prosedür: Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verir. İhtarnamede, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Kiracı verilen sürede borcunu ödemezse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.   
• Pratik Değeri: Bu yol, tahliye talepli icra takibine göre daha yavaş ve meşakkatli olduğu için uygulamada daha az tercih edilmektedir.   

Bu üç yöntem arasındaki temel farkları ve stratejik seçim anlarını özetlemek için aşağıdaki tablo faydalı olacaktır.

Tablo 1: Kira Ödenmemesi Halinde Başvuru Yolları Karşılaştırma Tablosu

Kriter	Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi (İİK m. 269)	İki Haklı İhtar Nedeniyle Dava (TBK m. 352)	Temerrüt Nedeniyle Dava (TBK m. 315)
Hukuki Dayanak	İcra ve İflas Kanunu m. 269	Türk Borçlar Kanunu m. 352/2	Türk Borçlar Kanunu m. 315
Hız	En Hızlı	Yavaş	Yavaş
Uygulama Alanı	Kira ödenmediği anda	Kira sürekli geç veya eksik ödendiğinde	Kira ödenmediği anda
Ön Şart	Ödenmemiş en az bir kira borcu	Bir kira yılında, farklı aylara ait 2 yazılı haklı ihtar	En az 30 gün süreli yazılı ihtar
Yetkili Merci	İcra Dairesi, itiraz halinde İcra Hukuk Mah.	Sulh Hukuk Mahkemesi	Sulh Hukuk Mahkemesi
Arabuluculuk	Zorunlu Değil	Zorunlu	Zorunlu
Avantajı	Hızlı, pratik, arabuluculuk yok.	Kiracının sürekli temerrüdünü cezalandırır.	Tek bir temerrüt yeterlidir.
Dezavantajı	Kiracının itirazı ile süreç uzayabilir.	İki ihtarın usulüne uygun yapılması ve dava süresinin beklenmesi gerekir.	İcra takibine göre daha yavaş ve masraflıdır.

Bölüm III: Kira Alacağı Davası ve Diğer İlgili Davalar

Kiraya veren ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklar her zaman tahliye ile sonuçlanmayabilir. Bazen talep sadece ödenmemiş kira bedellerinin tahsili veya gelecekteki kira bedelinin belirlenmesi olabilir.

Sadece Kira Alacağının Tahsili: Genel Haciz Yoluyla Takip

Kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek istemiyor ancak sadece birikmiş kira borcunu tahsil etmek istiyorsa, tahliye talebi olmaksızın “genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi” başlatabilir. Bu takip türünde, kiracıya gönderilen ödeme emrinde tahliye ihtarı bulunmaz ve kiracının borcu ödemesi için 30 günlük yasal süre verilmez. Bu yol, yalnızca alacağın tahsiline odaklanır ve tahliye hakkı doğurmaz.   

Kira Tespit Davası

Bu dava türü, geçmişe dönük alacakları tahsil etmeyi değil, mevcut kira sözleşmesinin yenilenen döneminde geçerli olacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlar. Bu bir alacak davası değil, bir tespit davasıdır ve kendine özgü kuralları vardır.   

• Ne Zaman Açılır?: Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için davanın yeni dönemden en az 30 gün önce açılması veya bu süreden önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.   
• 5 Yıl Kuralı: Kira ilişkisi beş yılı doldurmuşsa, kiraya veren artık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranıyla bağlı değildir. Bu durumda mahkemeden, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi kriterler göz önünde bulundurularak piyasa rayicine uygun yeni bir kira bedeli belirlemesini talep edebilir.   

Kira Alacağı ve Tahliye Davasının Birlikte Yürütülmesi

Kira alacağı ve tahliye talepleri sıklıkla birlikte ileri sürülür.

• Tahliye talepli ilamsız icra takibi (İİK m. 269), doğası gereği hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de kiracının tahliyesini aynı anda talep etme imkânı sunar.   
• Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan bir tahliye davasında, birikmiş kira alacaklarının da tahsili talep edilebilir.
• Ayrıca, devam eden bir tahliye davası sırasında, kira ilişkisi hukuken sona ermediği için, kiraya verenin aynı zamanda kira tespit davası açmasında da hukuki bir engel bulunmamaktadır.   

Bölüm IV: Kiracının Yasal Hakları ve Savunma Mekanizmaları

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruma ilkesi gereği, kiracıya önemli haklar ve savunma mekanizmaları tanımıştır.

Kiracının Temel Hakları

Kiracının en temel hakkı, kanunda sayılan haklı bir sebep olmaksızın kiralanandan çıkarılamamasıdır. Belirli süreli bir kira sözleşmesi, sürenin sonunda kiraya veren tarafından tek taraflı olarak sona erdirilemez. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirmediği takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl süreyle uzamış sayılır (TBK m. 347). Kiracının diğer temel hakları arasında, kiralananın kullanıma elverişli bir şekilde teslim edilmesini ve sözleşme süresince bu durumda korunmasını isteme, depozitonun iadesini talep etme ve kiraya verenin mülkü satması durumunda yeni malike karşı da aynı hakları ileri sürebilme hakkı bulunur.   

Tahliye Davasında İleri Sürülebilecek Savunmalar

Kiracı, aleyhine açılan bir tahliye davasında çeşitli savunmalar ileri sürebilir:

• İhtiyaç Davasına Karşı: Kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını, örneğin kiraya verenin ihtiyacını karşılayabilecek başka bir boş konutunun bulunduğunu veya asıl amacın daha yüksek kira geliri elde etmek olduğunu ispatlamaya çalışabilir.   
• Tahliye Taahhüdüne Karşı: Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde alındığını, dolayısıyla baskı altında imzalandığını; imzanın kendisine ait olmadığını veya taahhütte belirtilen tarihin sonradan kötü niyetli olarak doldurulduğunu iddia edebilir.   
• Kira Ödememe İddiasına Karşı: Kiranın ödendiğini banka dekontu, PTT havalesi veya yazılı makbuz gibi delillerle ispat edebilir. Kira ödemesinin ispat yükü kiracıdadır. Ayrıca, kiraya veren tarafından gönderilen ihtarın veya başlatılan takibin usulsüz olduğunu (örneğin, yasal 30 günlük sürenin verilmediğini) ileri sürebilir.   
• Usule İlişkin Savunmalar: Dava açma sürelerinin kaçırılması, 1 Eylül 2023 sonrası açılan davalarda zorunlu arabuluculuğa başvurulmaması gibi usuli eksiklikler davanın reddine sebep olabilir.

Haksız Tahliye Durumunda Kiracının Hakları

Kiracının haksız bir şekilde tahliye edilmesi durumunda kanun, kiracıya önemli güvenceler sağlamaktadır.

• Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): Kiraya veren, gereksinim veya yeniden inşa/imar sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.   
• Tazminat Hakkı: Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.   

Kira Artış Oranlarına Karşı Korunma

• Güncel Yasal Sınır: Konut kiraları için 11 Haziran 2022’de başlayan ve kira artış oranını %25 ile sınırlayan geçici düzenleme, 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yasal artış oranının üst sınırı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. İşyeri kiraları ise %25’lik sınırlamaya hiçbir zaman tabi olmamıştır; işyerleri için üst sınır her zaman TÜFE oranı olmuştur.   
• Tahliyeye Etkisi: Kiracının, yasal sınırın üzerinde talep edilen fahiş bir kira artışını kabul etmemesi ve kirayı yasal oranda artırarak ödemeye devam etmesi, kiraya veren için haklı bir tahliye sebebi oluşturmaz. Kiracı yasal yükümlülüğünü yerine getirdiği için temerrüde düşmüş sayılmaz.   

Bölüm V: Yargılama Süreci, Masraflar ve Emsal Kararlar

Kira uyuşmazlıklarında yargılama süreci, davanın türüne göre farklı mahkemelerde ve farklı usullerle yürütülür.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye, tespit, alacak vb.) açılacak davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri için ise görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi‘dir.   
• Yetkili Mahkeme: Davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edildiği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.   

Dava ve İcra Masrafları

Bir dava veya icra takibi başlatmak belirli masrafları beraberinde getirir ve kural olarak bu masraflar, süreç sonunda haksız çıkan tarafa yükletilir.

• Harçlar: Tahliye davalarında harca esas değer, bir yıllık toplam kira bedelidir. Başvurma harcı maktu, karar ve ilam harcı ise bu değer üzerinden nispi olarak hesaplanır.   
• Avukatlık Ücreti: Davayı kaybeden taraf, kazanan tarafın avukatına, mahkemece hükmedilen ve her yıl güncellenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen vekalet ücretini (karşı vekalet ücreti) ödemekle yükümlü olur. Bu ücret, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülen davalar için yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanırken, İcra Hukuk Mahkemeleri’nde maktu (sabit) bir tutardır. 2024 yılı itibarıyla Sulh Hukuk Mahkemeleri için asgari ücret 10.700 TL, İcra Hukuk Mahkemeleri için ise 6.800 TL olarak belirlenmiştir.   
• Diğer Giderler: Yargılama sürecinde yapılan tebligat, bilirkişi incelemesi, keşif gibi masraflar da yargılama giderlerine dahildir ve davayı kaybeden taraftan tahsil edilir.   

Konulara Göre Önemli Yargıtay Kararları Özeti

Yargıtay kararları, kanun hükümlerinin somut olaylara nasıl uygulandığını göstermesi açısından yol göstericidir.

• İhtiyaç Sebebi: Yargıtay, “gerçek, samimi ve zorunlu olma” kriterini her somut olayın özelliğine göre titizlikle incelemektedir. Kiraya verenin kirada oturması ihtiyacın samimiyetine dair güçlü bir karine oluştururken , sadece ulaşım kolaylığı gibi nedenler genellikle yeterli görülmemektedir.   
• Tahliye Taahhüdü: Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı gün veya daha önce alınan taahhütleri, kiracının serbest iradesiyle verilmediği gerekçesiyle istikrarlı bir şekilde geçersiz saymaktadır. Buna karşılık, tarih kısımları boş bırakılarak imzalanan ve sonradan doldurulan taahhütleri geçerli kabul etmekte ve ispat yükünü kiracıya yüklemektedir.   
• 10 Yıllık Süre: Yargıtay, tahliye hakkının doğması için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değil, sözleşmenin bitiminden sonraki 10 “uzama” yılının tamamlanması gerektiğini ve fesih bildiriminin bu süreyi takip eden uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapılması gerektiğini açıkça vurgulamaktadır.   

Sonuç: Kiraya Verenler ve Kiracılar İçin Stratejik Yol Haritası

Kiracı tahliyesi ve kira alacağı süreçleri, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenmiş, sürelerin ve usul kurallarının büyük önem taşıdığı hukuki süreçlerdir. Kiraya verenler için en doğru ve hızlı tahliye yolunu seçmek, hak kaybını önlemek adına kritiktir. Özellikle kira borcunun ödenmemesi durumunda, arabuluculuk şartı olmaksızın başvurulabilen tahliye talepli ilamsız icra takibi, en etkili yöntem olarak öne çıkmaktadır. Diğer tahliye sebeplerinde ise, dava şartı olan arabuluculuk sürecini ve kanunda belirtilen hak düşürücü süreleri dikkatle takip etmek zorunludur.

Kiracılar açısından ise, kanunun kendilerine tanıdığı koruyucu hakları bilmek esastır. Haklı bir sebep olmaksızın tahliye edilemeyeceklerini, sözleşme süresi bitse dahi kiracılık ilişkisinin devam ettiğini ve kiraya verenin taleplerinin hukuki geçerliliğini sorgulama hakkına sahip olduklarını unutmamalıdırlar. Haksız bir tahliye talebiyle karşılaştıklarında, usule ve esasa ilişkin savunmalarını yasal süreler içinde ileri sürerek haklarını koruyabilirler.

Her iki taraf için de, uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan, 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu hale gelen arabuluculuk yoluyla veya karşılıklı anlaşma ile çözülmesi, hem zaman hem de maliyet açısından en verimli yoldur. Ancak anlaşmanın mümkün olmadığı durumlarda, bu rehberde özetlenen hukuki yolların ve prosedürlerin doğru bir şekilde takip edilmesi, adil bir sonuca ulaşmak için vazgeçilmezdir. Karmaşık ve teknik detaylar içeren bu süreçlerde, bir hukuk uzmanından destek almak, telafisi güç hak kayıplarının önüne geçecektir.

Tablo 2: Kiracı Tahliye Sebepleri Özet Tablosu

Tahliye Sebebi	Hukuki Dayanak (TBK)	Temel Şart(lar)	Dava/Takip Başlatma Süresi
Kiraya Verenin İhtiyacı	m. 350	İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı.	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay.
Yeni Malikin İhtiyacı	m. 351	Edinimden itibaren 1 ay içinde ihtar.	İhtardan 6 ay sonra.
Yeniden İnşa ve İmar	m. 350	Esaslı onarım, kullanım imkansızlığı, onaylı proje.	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay.
Yazılı Tahliye Taahhüdü	m. 352	Yazılı, teslimden sonra verilmiş, tarihli.	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay.
İki Haklı İhtar	m. 352	Bir kira yılında, farklı aylara ait 2 yazılı ihtar.	İhtarın yapıldığı yılın bitiminden itibaren 1 ay.
Kiracının Konutunun Olması	m. 352	Aynı belediye sınırları içinde, elverişli konut.	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay.
10 Yıllık Uzama Süresi	m. 347	10 uzama yılı dolmalı, 3 ay önce bildirim yapılmalı.	Bildirimin yapıldığı uzama yılı sonunda.

---

Alıntılanan çalışmalar

1. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN 350. MADDESİ KAPSAMINDA KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN İHTİYAÇ SEBEBİYLE KONUTUN DAVA YOLUYLA TAH – DergiPark, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/3130850
2. Kiracının Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması – TBK Madde 354, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://kulacoglu.av.tr/isyeri-kira-dava-sebeplerinin-sinirliligi/
3. Türk Hukukunda Kiracının Tahliyesi – ADMD Law Office, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.admdlaw.com/turk-hukukunda-kiracinin-tahliyesi/
4. KİRACININ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ (2024) – Akademik Hukuk & Danışmanlık, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.akademikhukuk.org/kiracinin-icra-yoluyla-tahliyesi/
5. Kiracının İlamsız İcra Yolu ile Tahliye İşlemleri – KANDEMİR HUKUK Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.kandemir.av.tr/kiracinin-ilamsiz-icra-yolu-ile-tahliye-islemleri/
6. Kira Tespit Davası – Kulaçoğlu Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://kulacoglu.av.tr/kira-tespit-davalari/
7. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Emsal Kararlar-2025 – Avukat Talha YAYLA, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://talhayayla.av.tr/ihtiyac-sebebiyle-tahliye-davasi-emsal-kararlar/
8. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Kiracı Tahliyelerinde Ne Kadar Etkili? – EMSAL.COM, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://emsal.com/yazili-tahliye-taahhutnamesi-kiraci-tahliyelerinde-ne-kadar-etkili/
9. Kiracının Tahliyesi Sebepleri Nelerdir? (2025) | Babayiğit Avukat Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://babayigit.av.tr/kiracinin-tahliyesi-sebepleri/
10. İhtiyaç Nedeniyle Konut ve İşyeri Tahliye Davası – Av. P. DENKTAŞ, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://denktas.av.tr/kira-hukuku/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi
11. Yargıtay Kararları Işığında Kiralananın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi ve İhtiyacın Niteliği, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://ottohukuk.com/hukuki-makaleler/kiralananin-ihtiyac-nedeniyle-tahliyesi/
12. 6098 sayılı türk borçlar kanunu’nda konut ihtiyacı (gereksinimi) sebebiyle tahliye – DergiPark, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/476344
13. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında İhtiyacın Gerçek Samimi ve Zorunlu Olduğunun Kanıtlanması Gerekir Yani Geçici İhtiyaç Henüz Doğmamış veya Gerçekleşmesi Süreye Bağlı Olan İhtiyaç Tahliye Sebebi Kabul Edilemez, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.ozbeklawfirm.com/?p=ictihatlar&id=689&d=ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davalarinda-ihtiyacin-gercek-samimi-ve-zorunlu-oldugun
14. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – Avukat Baran Doğan, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://barandogan.av.tr/blog/borclar-hukuku/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi.html
15. Yargıtay Kararları Işığında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – Lebib Yalkın, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://lebibyalkin.com.tr/makale/yargitay-kararlari-isiginda-ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi
16. Yeniden İnşa Ve Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi (2025) – BAF Hukuk, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://baf.av.tr/yeniden-insa-ve-tadilat-nedeniyle-kiraci-tahliyesi/
17. Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye – OR Hukuk, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://or.av.tr/ev-sahibinin-ihtiyaci-nedeniyle-tahliye/
18. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE İCRA TAKİBİ VE TAHLİYE DAVASI – Avukat Muhammet Soner Sert – SERT.AV.TR, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://sert.av.tr/tahliye-taahhutnamesi-ile-icra-takibi-ve-tahliye-davasi/
19. YENİDEN İMAR VE İNŞA NEDENİYLE TAHLİYE – Av. Orhan Mercan, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.orhanmercan.av.tr/2023/12/25/yeniden-imar-ve-insa-nedeniyle-tahliye/
20. YENİDEN İNŞA VEYA İMAR AMACIYLA TAHLİYE – FFK Partner, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.ffkpartnerhukuk.com.tr/yeniden-insa-veya-imar-amaciyla-tahliye/
21. Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi – Avukat Ali Rıza Ercan, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://alirizaercan.av.tr/faaliyet-alanlarimiz/kira-hukuku/tadilat-nedeniyle-kiracinin-tahliyesi/
22. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Kiralananın Tahliye Davası – OR …, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://or.av.tr/yazili-tahliye-taahhudu-sebebiyle-kiralananin-tahliye-davasi/
23. Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ve Koşulları – Artemis Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.artemishukuk.com/makaleler/kiracinin-tahliye-taahhudune-dayali-tahliye-davasi-ve-kosullari/
24. Kira Sözleşmesinin Feshi, Sona Erme Şartları ve Tahliye Davası – Erikel & Partners Avukatlık Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.erikelpartners.com.tr/yazi/kira-sozlesmesinin-feshi-sona-erme-sartlari-ve-tahliye-davasi
25. Emsal Yargıtay Kararları Doğrultusunda Tahliye Taahhütnamesi …, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.bernakurt.av.tr/emsal-yargitay-kararlari-dogrultusunda-tahliye-taahhutnamesi-nedir/
26. Kira Süresinin Sona Ermesi ve Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye – NEVŞEHİR BAROSU DERGİSİ, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://medya.barobirlik.org.tr/barowebsite/uploads/50/dergi/sayi1/8.pdf
27. Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir? – Ankara Avukat Oktay Altunkaya, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.avoktayaltunkaya.com/bos-tarihli-tahliye-taahhudu-gecerli-midir/
28. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiracının Tahliyesi – Av. Tayfun YILDIRIM, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.avtayfunyildirim.com/blog/tahliye-taahhudu-nedeniyle-kiracinin-tahliyesi/
29. Kiracı Nasıl Tahliye Olur? 5 Yıl, 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://denktas.av.tr/kira-hukuku/kiraci-tahliye
30. Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu İle Komşuluk Hakkı ve Taşkınlıktan Kaçınma Ödevinin Birlikte Değerlendirilmesi – DergiPark, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/398063
31. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/8658, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.kazanci.com.tr/gunluk/3hd-2017-8658.htm
32. 10 yılı geçen Kira Sözleşmesinin Feshi ve 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://kulacoglu.av.tr/10-yili-gecen-kira-sozlesmesi/
33. KİRACI TAHLİYE SEBEPLERİ VE ŞARTLARI – 2025, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.harbiyehukuk.com/kiraci-tahliye-sebepleri-ve-sartlari/
34. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İle İlgili Yargıtay Kararları – Öner Hukuk ve Danışmanlık, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://oner.av.tr/10-yillik-kiracinin-tahliyesi-ile-ilgili-yargitay-kararlari/
35. KİRA BORCUNU ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİ – Kaya Partner, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://kayapartner.com/kira-borcunu-odemeyen-kiracinin-tahliyesi/
36. Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Kiracının Tahliyesi – Erdemir & Özmen, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.erdemirozmen.com/hukukta-gundem/makaleler2/kira-bedelinin-odenmemesi-durumunda-kiracinin-tahliyesi
37. KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACININ TAHLİYESİNDE EN ETKİLİ YÖNTEM – YouTube, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=zU_QQQXKeOs
38. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE – Forensis-Law-Firm, erişim tarihi Ekim 17, 2025, http://www.forensislaw.com/blog/kira-bedelinin-odenmemesi-nedeniyle-ilamsiz-tahliye
39. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYE – Kreatif Hukuk, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://kreatifhukuk.com/icra-hukuku/kira-bedelinin-odenmemesi-sebebiyle-ilamsiz-tahliye/
40. Kiracının Borcunu Ödenmemesi Durumunda Borç Tahsili ve Tahliye, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.ozenlicabuk.av.tr/tr/makaleler/19/kiracinin-borcunu-odememesi-durumunda-borcun-tahsili-ve-kiralananin-tahliyesi
41. İtirazın Kaldırılması Ve Tahliye Davası 2025 – Mg HUKUK, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.mghukuk.av.tr/itirazin-kaldirilmasi-ve-tahliye-davasi/
42. Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Şartları Nelerdir? Ne zaman açılır? – Avukat Ayça Bolak, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.aycabolak.av.tr/kira-tespit-davasi-nasil-acilir-sartlari-nelerdir-ne-zaman-acilir/
43. 2025 Yılında Kira Tespit Davası ve Kira Tespiti Şartları, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://denktas.av.tr/kira-hukuku/kira-tespit-davasi
44. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASININ BELİRSİZ ALACAK DAVASI OLARAK AÇILABİLMESİ VEYA TALEP EDİLEN BEDELİN ISLAH EDİLEBİLMESİ AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ | Özgün Law Firm, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.ozgunlaw.com/makaleler/kira-bedelinin-tespiti-davasinin-belirsiz-alacak-davasi-olarak-acilabilmesi-veya-talep-edilen-bedelin-islah-edilebilmesi-acisindan-degerlendirilmesi-1204
45. 2025 Kiracı Hakları – Kiracının Hakları Nelerdir?, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://denktas.av.tr/kira-hukuku/kiraci-haklari
46. Kira Alacağı ve Tahliye Davası – Avukat Gizem Deren Pınar, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.avgizempinar.com.tr/ic/kira_alacagi_ve_tahliye_davasi.html
47. İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE VE KİRA TESPİT DAVASI BİRLİKTE …, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.mimozahukuk.com/haberdetay/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-ve-kira-tespit-davasi-birlikte-acilabilir-mi
48. www.avoktayaltunkaya.com, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.avoktayaltunkaya.com/tahliye-davasi-devam-ederken-kira-tespit-davasi-acilabilir-mi/#:~:text=A%C3%A7%C4%B1lan%20davada%20Mahkemece%20tahliye%20karar%C4%B1,taraflarca%20kira%20tespit%20davas%C4%B1%20a%C3%A7%C4%B1labilir.
49. Kiracı Hakları: Bilmeniz Gereken Her Şey – Ataylar Avukatlık Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://ataylaravukatlik.av.tr/kiraci-haklari-bilmeniz-gereken-her-sey/
50. Kiracı Hakları 2025 – Kiracının Hakları Nelerdir? | Mıhcı Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://mihci.av.tr/kiraci-haklari/
51. Kiracı Hakları – Av. Berke Balaban | BB Hukuk Danışmanlık | Ankara Avukat, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://avberkebalaban.com/kiraci-haklari/
52. Kiracının Hakları Nelerdir? – Mert Hukuk Bürosu 2024, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.hakanmert.av.tr/kiracinin-haklari-nelerdir/
53. Kiracıların Bilmesi Gereken 14 Temel Hak – Gayrimenkul Avukatı, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.gayrimenkulhukuk.com/blog/kiraci-haklari-nelerdir
54. Tahliyeye Karşı Kiracı Hakları Nelerdir? | Hepsiemlak | Emlak Yaşam, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.hepsiemlak.com/emlak-yasam/genel/tahliyeye-karsi-kiraci-haklari-nelerdir
55. İhtiyaca dayalı olarak dava açılarak tahliyenin sağlanmasından sonra taşınmazın daha yüksek bedelle kiraya verildiğini öğrenirseniz tazminat hakkınız olduğunu biliyor musunuz? – SET LEGAL PARTNERS Hukuk ve Danışmanlık, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.setlegalpartners.com/?p=blog&id=98
56. 2025 Kira Artış Oranı | Mıhcı Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://mihci.av.tr/kira-artis-orani/
57. Fahiş Kira Artışı (2025 GÜNCEL) – C&B Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.cbhukuk.com/fahis-kira-artisina-itiraz/
58. Kira Hukuku ve Kira Avukatı – 6570 Sayılı Kanun *2025, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://denktas.av.tr/kira-hukuku/kira-hukuku-avukati
59. Tahliye Davasını Kaybeden Kiracı Ne Kadar Öder? – Ankara Avukat …, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.avoktayaltunkaya.com/tahliye-davasini-kaybeden-kiraci-ne-kadar-oder/
60. Kira Davalarında Avukatlık Ücreti Ne Kadar? – Ankara Avukat Oktay Altunkaya, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.avoktayaltunkaya.com/kira-davalarinda-avukatlik-ucreti-ne-kadar/
61. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralanın Tahliyesi: Yazılı Tahliye Taahhüdü (Sorunlar – DergiPark, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/3569165
62. Kiracının Tahliye Sebepleri ve Şartları 2025 | Mersin, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.tuncsuditol.av.tr/kiracinin-tahliye-sebepleri/
63. Kira Bedelinin Ödenmemesi veya Eksik Ödenmesi Nedeniyle Tahliye, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://akkusavukatlik.com/blog/kira-bedelinin-odenmemesi-veya-eksik-odenmesi-nedeniyle-tahliye/
64. Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği 2025 – Mıhcı Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://mihci.av.tr/kiranin-odenmemesi-nedeniyle-tahliye-dava-dilekcesi-ornegi/
65. Kira Borcunun Ödenmemesi/Eksik Ödenmesi Halinde Tahliye – Av. Feyzullah ALTAŞ, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.altas.av.tr/post/kira-borcunun-%C3%B6denmemesi-eksik-odenmesi-halinde-tahliye
66. Kiralanan Taşınmazın ‘Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt)’ Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi – DergiPark, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/397545
67. UYGULAMADA YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNDEN KAYNAKLANAN SORUNLAR VE BUNLARA İLİŞKİN ÇÖZÜM ÖNERİLERİ – DergiPark, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/3157478
68. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye Edilen Kiracıların Hakları – Çolakkadı Avukatlık ve Arabuluculuk, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.colakkadi.av.tr/?p=makaleler&id=186
69. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedeniyle İcra Yoluyla Tahliye – Adana Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.kutlayhukuk.com/blog/post-kira-sozlesmesinin-sona-ermesi-nedeniyle-icra-yoluyla-tahliye
70. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiralananın Tahliyesi – Batur & Bölükbaşı Avukat Ortaklığı, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.batur.av.tr/blog-post/kira-sozlesmesinin-sona-ermesi-ve-kiralananin-tahliyesi
71. Kira Bedelinin Tespiti Davası ile Kiranın Artırılması, Şartları ve Yargıtay Kararları 2025, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.delilavukatlik.com/post/kira-bedelinin-tespiti-davasi
72. Kira Alacağı Davası Nedir? – FT Danışmanlık, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://ftdanismanlik.com/kira-alacagi-davasi-nedir
73. Kira Sözleşmesi Kaynaklı Davalar – Avukat Alper Tunga Ünal, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://alpertungaunal.av.tr/kira-avukati/
74. Kira Bedelinin Tahsili Davası – TKS Hukuk & Danışmanlık, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.tkshukuk.com/kira-bedelinin-tahsili-davasi/
75. Tahliye Karşısında Kiracı Hakları Nelerdir? – PREMAR Türkiye, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.premar.com.tr/blog/tahliye-karsisinda-kiraci-haklari-nelerdir
76. 2025 Kiracı Tahliye Davası Avukat Ücreti Ne Kadar? – Ankara Avukat – İlkay Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.ilkayhukukburosu.com/2025-kiraci-tahliye-davasi-avukat-ucreti-ne-kadar/
77. AVUKATLIK ASGARİ ÜCRET TARİFESİ, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://d.barobirlik.org.tr/2024/20241002_tablo_karsilastirma.pdf
78. 6098 sayılı Kanun Geçici Madde 1 ile Getirilen Kira Bedelinde %25’lik Artış Sınırlamasına Aykırılığın Hukuki Sonuçları Üzerine Değerlendirmeler – Lexpera Blog, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://blog.lexpera.com.tr/6098-sayili-kanun-gecici-madde-1-ile-getirilen-kira-bedelinde-25lik-artis-sinirlamasina-aykiriligin-hukuki-sonuclari-uzerine-degerlendirmeler/
79. konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinde artışa ilişkin 7161 sayılı – DergiPark, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/2255686
80. Kira Artış Oranına İlişkin Yeni Düzenlemeler ve Kira Sözleşmelerindeki Güncel Sorunlar, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://andishukuk.com/kira-artis-oranina-iliskin-yeni-duzenlemeler-ve-kira-sozlesmelerindeki-guncel-sorunlar/
81. ON YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ DAVASI, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.yasarozturk.av.tr/?p=makaleler&id=330
82. Tahliye Davası Devam Ederken Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.avoktayaltunkaya.com/tahliye-davasi-devam-ederken-kira-tespit-davasi-acilabilir-mi/
83. Haftanın Kararı; Kiraya Verilenin Tahliyesi Bölünemez Bir Borç Olduğundan Kiraya Verenin Birden Fazla Kişi Olması Halinde İlamsız Tahliye Takibinin Kiraya Verenlerin Tümü Tarafından Birlikte Yapılması Gerekir (28.02.2024) – Legalbank, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://legalbank.net/belge/haftanin-karari-kiraya-verilenin-tahliyesi-bolunemez-bir-borc-oldugundan-kiraya-verenin-birden-fazla/5227481
84. KİRA SÖZLEŞMELERİ TAHLİYE DAVALARI – İstanbul Esnaf ve Sanatkarlar Odaları Birliği / İSTESOB, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.istesob.org.tr/kira-sozlesmeleri-tahliye-davalari/
85. Kira Borcunun Ödenmemesi 2025 – Eskişehir Avukat Oğuz ÖZDEMİR, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.oguzozdemir.av.tr/kira-borcunun-odenmemesi/
86. Kira Bedelinin Tespiti Davası – Avukat Baran Doğan, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://barandogan.av.tr/blog/borclar-hukuku/kira-bedelinin-tespiti-davasi-nasil-acilir.html
87. Kiraya Veren Durumunda Olmayan Malik Tahliye Davası Açabilir Mi?, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.avoktayaltunkaya.com/kiraya-veren-durumunda-olmayan-malik-tahliye-davasi-acabilir-mi/
88. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Üzerine Başlatılacak İcra Takibi – PEGA | Hukuk & Danışmanlık, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://pegahukuk.com/kiracinin-kira-bedelini-odememesi-uzerine-baslatilacak-icra-takibi/
89. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye | Paldımoğlu Avukatlık Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.paldimoglu.av.tr/yayinlar/kira-bedelinin-odenmemesi-nedeniyle-tahliye
90. Yargı Kararları Işığında Kiralananın Tahliyesi Davasında İhtiyaç Sebebinin Değiştirilmesi, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://sen.av.tr/tr/makale/yargi-kararlari-isiginda-kiralananin-tahliyesi-davasinda-ihtiyac-sebebinin-degistirilmesi
91. Yargıtay Kararları – Yarol Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.yarol.av.tr/yargitay-kararlari-8/
92. Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları – Kulaçoğlu Hukuk Bürosu, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://kulacoglu.av.tr/kiracinin-tahliye-yollari/
93. KİRA AKDİNİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ SEBEBİYLE SONA ERMESİ | Özgün Law Firm, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://www.ozgunlaw.com/makaleler/kira-akdinin-tahliye-taahhutnamesi-sebebiyle-sona-ermesi-850
94. YARGITAY UYGULAMASI IŞIĞINDA YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ(*) – DergiPark, erişim tarihi Ekim 17, 2025, https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/2809665