Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden doğan davalarda (ör. tahliye, kira tespiti, alacak–tazminat) dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur. Ancak icra dairesinde başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri arabuluculuğa tabi değildir; buna rağmen itirazın iptali gibi dava açılması gereken aşamalarda arabuluculuk yine dava şartıdır. Sonuç: Çoğu kira uyuşmazlığında önce arabulucuya gidilir; anlaşma olmazsa dava…
Kira sözleşmesi nedir ve e‑Devlet’ten yapılır mı?
Kira sözleşmesi, TBK m.299’a göre kiraya verenin bir şeyin kullanımını (veya kullanımla birlikte yararlanmayı) kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Güncel olarak e‑Devlet’te Hazine ve Maliye Bakanlığı – Kira Sözleşmesi İşlemleri hizmeti üzerinden dijital kira sözleşmesi oluşturulup taraflarca onaylanabilmektedir. Kaynaklar TBK m.299 – Kira sözleşmesinin tanımı e‑Devlet – Kira Sözleşmesi…
Sözleşmede artış oranı belirtilmemişse zam nasıl yapılır?
Kısa cevap: Artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa TBK m.344/2 gereği kira bedeli, TÜFE 12 aylık ortalamayı aşmamak üzere hâkim tarafından (kiralananın durumu ve hakkaniyet gözetilerek) belirlenir. Kaynaklar – GÜN Partners, TBK m.344/2: https://gun.av.tr/tr/goruslerimiz/guncel-yazilar/turk-borclar-kanunu-nun-isyeri-kiralarina-iliskin-ertelenen-hukumleri-yururluge-girdi
Ev sahibi kiraya %100 zam yapmak istiyor, yasal mı?
Kısa cevap: Kuralen yasal değil; yıllık artış TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Ancak 5 yıl dolmuşsa, yeni dönem için açılacak kira tespit davasında hâkim, emsal ve hakkaniyete göre (TÜFE sınırı olmaksızın) bedeli belirleyebilir. Kaynaklar – TBK m.344/1-3: https://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-344
Ev sahibi TÜFE oranının üzerinde zam yapabilir mi?
Kısa cevap: Kural olarak hayır. TBK m.344 uyarınca yıllık artış, TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Beş yıl dolduysa, yeni dönem için hâkim; emsal kiralar ve hakkaniyete göre (TÜFE üst sınırı uygulanmaksızın) kira bedelini belirleyebilir. Kaynaklar – TBK m.344 açıklaması: https://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-344 – Forensis, kira artışının hesaplanması (TÜFE 12 ay): https://www.forensislaw.com/blog/kira-artis-oraninin-hesaplanmasi
İşyeri kira artış oranı nasıl belirlenir? %25 sınırı işyerleri için geçerli miydi?
Kısa cevap: %25 sınırı yalnız konut kiralarına uygulanmıştı; çatılı işyeri kiralarında geçerli değildi. İşyeri kiralarında artış, TBK m.344’e göre tarafların kararlaştırdığı oranla; kararlaştırılmamışsa TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırıyla ve gerektiğinde hâkim tarafından hakkaniyetle belirlenir. Kaynaklar – MORAL Hukuk, uzatma düzenlemesinin kapsamı (işyeri hariç): https://moral.av.tr/tr/hukuki-haberler/konut-kiralarindaki-azami-kira-artis-orani-temmuz-2024e-kadar-uzatildi-1823 – GÜN Partners, TBK m.344/2 (hakimin belirlemesi): https://gun.av.tr/tr/goruslerimiz/guncel-yazilar/turk-borclar-kanunu-nun-isyeri-kiralarina-iliskin-ertelenen-hukumleri-yururluge-girdi
5 yılını dolduran kiracının kira zammı nasıl belirlenir?
Kısa cevap: Beş yılın sonunda (ve her 5 yılda bir) kira, TBK m.344/3’e göre emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyet dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir; bu aşamada TÜFE üst sınırı uygulanmaz. Kaynaklar – TBK m.344/3 açıklaması: https://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-344
Kira tespit davası nedir ve hangi şartlarda açılır?
Kısa cevap: Kira bedelinin yeni dönemde yasal çerçevede belirlenmesi için açılan davadır. Sözleşmede artış oranı varsa, genel olarak 5. yılın sonunda açılabilir; yoksa her dönem sonu için talep edilebilir. Davada TÜFE sınırı ve/veya (5 yıl dolduysa) emsal‑hakkaniyet esasları uygulanır. Kaynaklar – Baran Doğan, “Kira Bedelinin Tespiti Davası”: https://barandogan.av.tr/blog/borclar-hukuku/kira-bedelinin-tespiti-davasi-nasil-acilir.html – Delil Av., “Kira bedelinin tespiti davası”…
Kira uyarlama davası ile tespit davası arasındaki fark nedir?
Kısa cevap: Kira tespiti TBK m.344’e dayanır; dönemsel artışın/tavanın ve (5 yılda bir) emsal‑hakkaniyetin uygulanmasıdır. Uyarlama ise TBK m.138 “aşırı ifa güçlüğü” koşullarında öngörülemeyen olağanüstü değişiklik nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talebidir. Kaynaklar – Lexpera Blog, TBK m.138 uyarlama: https://blog.lexpera.com.tr/isyeri-kira-sozlesmeleri-acisindan-asiri-ifa-guclugune-dayali-uyarlama-davalarinda-tbk-m-138-duzenleyici-amacli-ihtiyati-tedbirler/ – Forensis, TBK m.344 çerçevesi: https://www.forensislaw.com/blog/kira-artis-oraninin-hesaplanmasi
Kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?
Kısa cevap: TBK m.315 uyarınca kiracı temerrüde düşerse, kiraya veren yazılı ihtarla en az 30 gün süre verip ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (konut/çatılı işyeri). Ayrıca İİK 269 kapsamında tahliye talepli icra takibi yapılabilir; itiraz/ödeme süreleri ayrı işlemeye başlar. Kaynaklar – Lexpera Blog, TBK m.315 temerrüt ve süre: https://blog.lexpera.com.tr/kira-bedelini-odemede-temerrut-ve-sonuclari/ – Ürey Av., “Kira bedelinin ödenmemesi halinde…
Kira ödemesi için kiracıya kaç gün süre (ihtar) verilmelidir?
Kısa cevap: TBK m.315’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün (diğer kira türlerinde en az 10 gün) süre tanınmalıdır. Süre, yazılı bildirimin ertesi günü işlemeye başlar. Kaynaklar – TBK m.315 açıklaması: https://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-315 – Lexpera Blog, TBK m.315 temerrüt: https://blog.lexpera.com.tr/kira-bedelini-odemede-temerrut-ve-sonuclari/
%25 kira artış sınırı ne zaman bitti ve şimdi ne olacak?
Kısa cevap: Konut kiralarındaki %25 artış üst sınırı, geçici madde düzenlemeleriyle 11.06.2022’de yürürlüğe girdi ve 01.07.2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenecek konut sözleşmelerinde artış, TBK m.344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise hâkim, emsal kiralar ve hakkaniyeti gözeterek yeni bedeli belirleyebilir (m.344/3). Kaynaklar – Kolcuoğlu Demirkan Koçaklı, “Konutlarda…
İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde olması şart mı?
Kısa cevap: Evet. TBK m.352/2, aynı kira yılı (sözleşmedeki yıllık dönem) içinde ve farklı aylara ilişkin iki haklı ihtar şartını arar. Farklı kira yıllarındaki ihtarlar birlikte tahliyeye dayanak olamaz. Kaynaklar– TBK m.352/2: https://www.mevzuat.gov.tr/– Yargıtay uygulaması: https://karararama.yargitay.gov.tr/
Kiracı kirayı sürekli geç ödüyorsa bu bir tahliye sebebi midir?
Kısa cevap: Tek başına “sürekli geç ödeme” doğrudan tahliye sebebi değildir; ancak kiraya veren, her gecikmede haklı ihtar çekerek aynı kira yılında iki haklı ihtar koşulunu sağlarsa dönem sonunda tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). Ayrıca temerrüt halinde TBK m.315 uyarınca fesih imkânı da vardır. Kaynaklar– TBK m.315 (temerrüt), m.352/2 (iki haklı ihtar): https://www.mevzuat.gov.tr/
Tahliye taahhütnamesi nedir ve nasıl geçerli olur?
Kısa cevap: TBK m.352/1’e göre kiracı; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, yazılı olarak ve belirli bir tahliye tarihi vererek taşınmazı boşaltmayı taahhüt ederse, bu tarihte çıkmazsa kiraya veren icra yoluyla veya tahliye davasıyla tahliye isteyebilir. Taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması ve irade fesadı olmaması gerekir. Kaynaklar– TBK m.352/1: https://www.mevzuat.gov.tr/– İİK 269/a ve devamı…