%25 kira artış sınırı ne zaman bitti ve şimdi ne olacak?
Kısa cevap: Konut kiralarındaki %25 artış üst sınırı, geçici madde düzenlemeleriyle 11.06.2022’de yürürlüğe girdi ve 01.07.2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenecek konut sözleşmelerinde artış, TBK m.344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise hâkim, emsal kiralar ve hakkaniyeti gözeterek yeni bedeli belirleyebilir (m.344/3). Kaynaklar – Kolcuoğlu Demirkan Koçaklı, “Konutlarda…
evrakci -Kira ödemesi için kiracıya kaç gün süre (ihtar) verilmelidir?
Kısa cevap: TBK m.315’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün (diğer kira türlerinde en az 10 gün) süre tanınmalıdır. Süre, yazılı bildirimin ertesi günü işlemeye başlar. Kaynaklar – TBK m.315 açıklaması: https://www.ilhanhelvacidersleri.com/turk-borclar-kanunu/turk-borclar-kanunu-madde-315 – Lexpera Blog, TBK m.315 temerrüt: https://blog.lexpera.com.tr/kira-bedelini-odemede-temerrut-ve-sonuclari/
evrakci -İki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde olması şart mı?
Kısa cevap: Evet. TBK m.352/2, aynı kira yılı (sözleşmedeki yıllık dönem) içinde ve farklı aylara ilişkin iki haklı ihtar şartını arar. Farklı kira yıllarındaki ihtarlar birlikte tahliyeye dayanak olamaz. Kaynaklar– TBK m.352/2: https://www.mevzuat.gov.tr/– Yargıtay uygulaması: https://karararama.yargitay.gov.tr/
evrakci -Kiracı kirayı sürekli geç ödüyorsa bu bir tahliye sebebi midir?
Kısa cevap: Tek başına “sürekli geç ödeme” doğrudan tahliye sebebi değildir; ancak kiraya veren, her gecikmede haklı ihtar çekerek aynı kira yılında iki haklı ihtar koşulunu sağlarsa dönem sonunda tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). Ayrıca temerrüt halinde TBK m.315 uyarınca fesih imkânı da vardır. Kaynaklar– TBK m.315 (temerrüt), m.352/2 (iki haklı ihtar): https://www.mevzuat.gov.tr/
evrakci -Tahliye taahhütnamesi nedir ve nasıl geçerli olur?
Kısa cevap: TBK m.352/1’e göre kiracı; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, yazılı olarak ve belirli bir tahliye tarihi vererek taşınmazı boşaltmayı taahhüt ederse, bu tarihte çıkmazsa kiraya veren icra yoluyla veya tahliye davasıyla tahliye isteyebilir. Taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması ve irade fesadı olmaması gerekir. Kaynaklar– TBK m.352/1: https://www.mevzuat.gov.tr/– İİK 269/a ve devamı…
evrakci -Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?
Kısa cevap: Genel içtihada göre aynı gün alınan taahhüt, çoğunlukla geçersiz sayılır; çünkü TBK m.352/1 kiralanmanın sonrasında ve serbest iradeyle verilmiş olmasını arar. Taahhüdün, sözleşmeden sonra ve baskı altında olmaksızın düzenlenmesi güvenli yoldur. Kaynaklar– TBK m.352/1: https://www.mevzuat.gov.tr/– Yargıtay karar arama (aynı gün taahhüt – geçersizlik): https://karararama.yargitay.gov.tr/
evrakci -Tahliye taahhüdü ile kiracı çıkmazsa süreç nasıl işler?
Kısa cevap: Kiraya veren, taahhüt tarihinden sonra icra dairesinde taahhüde dayalı ilamsız tahliye takibi başlatabilir (İİK 269/a). Kiracı itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye emri uygulanır; itiraz ederse kiraya veren, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep eder. Alternatif olarak tahliye davası açılabilir. Kaynaklar– İİK 269/a ve devamı: https://www.mevzuat.gov.tr/
evrakci -Ev sahibi “kendi ihtiyacı” nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Kısa cevap: Evet. TBK m.350’ye göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut/işyeri ihtiyacı zorunlu ve samimi ise sözleşme bitiminde 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Tahliye sonrası taşınmazın 3 yıl kiraya verilememe yükümlülüğü vardır (TBK m.355). Kaynaklar– TBK m.350, m.355: https://www.mevzuat.gov.tr/
evrakci -Ev sahibinin “yakınlarının” ihtiyacı (çocuğu, annesi) için tahliye istenebilir mi?
Kısa cevap: Evet; TBK m.350’de sayılan eş, altsoy (çocuk), üstsoy (anne-baba) ve kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kaynaklar– TBK m.350: https://www.mevzuat.gov.tr/
evrakci -10 yıllık kiracının tahliyesi nasıl yapılır?
Kısa cevap: TBK m.347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitimi için en az 3 ay önce yazılı bildirim yaparak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Kaynaklar– TBK m.347: https://www.mevzuat.gov.tr/
evrakci -Yeni ev alan (yeni malik) kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Kısa cevap: Hayır, sözleşme kural olarak yeni malike geçer. Ancak TBK m.351’e göre yeni malik; edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye iradesini yazılı olarak bildirip, 6 ay sonunda dava açabilir; veya sözleşme süresi sonunda 1 ay içinde dava açabilir. Kaynaklar– TBK m.351: https://www.mevzuat.gov.tr/
evrakci -“İki haklı ihtar” nedir ve şartları nelerdir?
Kısa cevap: TBK m.352/2’ye göre kiraya veren, aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya en az iki haklı ihtar gönderirse, dönem sonunda tahliye davası açabilir. İhtarların haklı sayılması için; (i) her biri farklı aya ilişkin olmalı, (ii) kiracı temerrüde düşmüş olmalı (TBK m.315), (iii) yazılı ihtarla süre verilmiş olmalıdır. Borcun sonradan ödenmesi, ihtarın…
evrakci -İşe iade davasını kazanırsam ne olur?
Kısa cevap: Mahkeme feshi geçersiz sayar; işçi bir ay içinde işe başlatılmazsa 4–8 aylık ücret tutarında işe başlatmama tazminatı ve en çok 4 aya kadar boşta geçen süre ücreti + diğer haklar ödenir (4857/21). İşveren işe çağırırsa işe başlatma şartları karar doğrultusunda uygulanır. Kaynaklar– 4857 s. İş Kanunu m.21: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4857.pdf
evrakci -İşsizlik maaşı şartları nelerdir? Son 120 gün kuralı nedir?
Kısa cevap: İşsizlik ödeneği için: (1) İş sözleşmesinin kendi istek ve kusuru dışında sona ermesi, (2) Son 120 gün hizmet akdine tabi olmak, (3) Son 3 yılda en az 600/900/1080 gün prim (sırasıyla 180/240/300 gün ödenek), (4) Feshten itibaren 30 gün içinde İŞKUR’a başvuru (4447/50‑51). 120 gün şartında bazı kesintiler istisna sayılabilir (İŞKUR rehberi). Kaynaklar–…
evrakci -İşten çıkarılırken savunma alınması zorunlu mudur?
Kısa cevap: Davranış veya verime dayalı fesihlerde işçinin savunması alınmadan fesih yapılamaz (4857/19). İşletmesel nedenli fesihlerde savunma zorunluluğu yoktur; ancak fesih yazılı ve gerekçeli olmalıdır. Kaynaklar– 4857 s. İş Kanunu m.19: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4857.pdf
evrakci -